Đầu tư bất đông sản được coi là một trong những lĩnh vực béo bở nhất hiện nay. Vì vậy, hầu hết các nhà đầu tư đều tập trung vào lĩnh vực kinh doanh này. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể đầu tư bất động sản thành công, đầu tư bất động sản là gì, những điều nên làm và không nên giúp bạn hạn chế rủi ro khi kinh doanh bất động sản sẽ có trong bài viết này
Đầu tư bất đông sản là gì?
Bất động sản (tên tiếng Anh: Real Estate hoặc Real Property), còn được gọi là nhà đất hoặc địa ốc, là một thuật ngữ pháp lý. Nó nhằm bao gồm đất và những thứ gắn bó lâu dài với đất.
Đầu tư bất động sản cũng giống như một loại hàng hóa nên việc đầu tư vào bất động sản cũng giống như mua bán các sản phẩm thông thường. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiếm lợi nhuận bằng cách mua sản phẩm với giá thấp và sau đó bán lại với giá cao hơn hoặc bằng cách thuê tài sản từ người khác với giá thấp và cho bạn thuê lại với giá cao. …
Tương tự như vậy, trong đầu tư bất động sản, bạn sẽ sử dụng tiền của mình để tham gia phát triển (mua đi bán lại) loại bất động sản bạn muốn và theo thời gian, bất động sản đó sẽ giúp bạn thu được lợi nhuận cao hơn.
So với các hình thức đầu tư khác, bất động sản là một dạng tài sản có tính thanh khoản hạn chế, nó cũng tốn nhiều vốn và phụ thuộc vào dòng tiền. Nếu nhà đầu tư không hiểu rõ những yếu tố trên và nắm chắc thị trường thì việc đầu tư vào bất động sản sẽ là một khoản đầu tư mạo hiểm. Vì vậy, bạn cần phải có kiến thức và kỹ năng cần thiết trong lĩnh vực này. Chỉ có như vậy, bạn mới có thể thành công trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Các loại đầu tư bất động sản phổ biến
Để có thể đầu tư hiệu quả, bạn cần hiểu rõ về các đặc tính của sản phẩm mà bạn sẽ đầu tư. Bất động sản là đất và các tài sản gắn liền với đất (công trình, tài nguyên trên đất). Các chuyên gia chia một số loại bất động sản thành ba loại lớn:
- Bất động sản là nhà ở: đất; công trình để ở và để ở. Các loại hình bao gồm: căn hộ, phân lô, nhà phố, biệt thự, nhà liền kề, nhà liền kề, v.v.
- Bất động sản thương mại: là các lô đất, công trình được sử dụng vào mục đích phát triển kinh doanh thương mại. Ví dụ: tòa nhà thương mại, khách sạn, trung tâm mua sắm, khu văn phòng, cơ sở kinh doanh, v.v.
- Bất động sản công nghiệp: Bất động sản sử dụng vào mục đích sản xuất. Ví dụ: nhà máy, khu, cụm công nghiệp, khu khai thác, v.v.
Mỗi loại hình bất động sản cũng được chia thành nhiều phần nhỏ hơn. Có nhiều tiêu chí phân khúc dựa trên nhu cầu và đặc điểm của sản phẩm và khách hàng. Mỗi loại hình bất động sản khác nhau và phân khúc thị trường khác nhau sẽ có giá trị rất khác nhau. Do đó, hãy chọn loại bất động sản đầu tư dựa trên nguồn vốn hiện có, khả năng quản lý của bản thân và nhu cầu thị trường.
Những chiến lược đầu tư bất động sản
Ba chiến lược cơ bản để đầu tư bất động sản là:
- Đầu tư tích lũy: Mua bất động sản như một tài sản tích lũy theo thời gian. Vào thời điểm đó, các nhà đầu tư mua bất động sản để “tiết kiệm tiền”. Thông thường, những nhà đầu tư này không vội bán ngay thời điểm giá tăng. Họ giữ tài sản một cách thoải mái và chỉ bán nó khi giá trị của nó tăng lên mà họ hài lòng. Hình thức này cho thấy chủ đầu tư có một số vốn tự do tương đối lớn và biết khi nào thì bán.
- Đầu tư lướt sóng: Là một phương pháp sinh lời dựa trên việc mua và bán bất động sản. Các nhà đầu tư vào cổ phiếu lướt sóng thường bán để kiếm lợi nhuận tức thì khi giá phù hợp. Đây là loại hình đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi sự nhanh nhạy để bắt kịp thị trường.
- Các khoản đầu tư tạo ra dòng tiền: là việc mua lại bất động sản cũng như việc xây dựng, cải tạo và cho thuê lại. Phương pháp này mất nhiều thời gian hơn để tái chế, nhưng mang lại dòng tiền ổn định và lâu dài. Đặc biệt, nó là một cách hiệu quả để phát triển giá trị bất động sản. Để sử dụng chiến lược này, bạn cần có kỹ năng tài trợ, quản lý và phát triển tốt.
Tại sao đầu tư bất động sản lại hot tới vậy?
- Lợi ích kinh tế: Đất đai liên quan mật thiết đến mọi hoạt động của con người. Đất không tăng gấp đôi nhưng nhu cầu mua bất động sản ngày càng tăng. Vì vậy, việc giá trị bất động sản tăng lên từng ngày là một quy luật tất yếu. Đồng thời, bất động sản có thể được so sánh với các hình thức khác như vàng, ngoại tệ, gửi tiết kiệm, ..
- Đa dạng về Danh mục và Loại hình: Có nhiều sản phẩm và phân khúc đầu tư. Các nhà đầu tư có thể lựa chọn từ bất động sản du lịch, căn hộ, đất nền, nhà phố và hơn thế nữa. Ngoài ra, mục đích đầu tư (lướt cọc, tạo dòng tiền…) cũng có thể chuyển đổi linh hoạt.
- Thương lượng linh hoạt: Vì nhà đất chưa có giá niêm yết trên thị trường. Vì vậy, nếu bạn có tầm nhìn xa và cách đàm phán thông minh, bạn sẽ thu được rất nhiều lợi nhuận.
- Đảm bảo giá trị tài sản: BĐS là nơi tốt để phòng ngừa rủi ro lạm phát vì bất động sản thường tăng tốc cùng chiều với GDP.
Hãy sử dụng đòn bẩy tài chính vì bất động sản vốn dĩ là một loại tài sản có giá trị lớn. Do đó, bạn cũng có thể nhận được một khoản vay đầu tư bằng cách sử dụng chính bất động sản đó làm tài sản thế chấp.
Những rủi ro khi đầu tư bất động sản
- Tính thanh khoản không cao vì mua bán nhà đất đòi hỏi quy trình, thủ tục phức tạp.
- Rủi ro pháp lý là tài sản có các ràng buộc pháp lý phức tạp.
- Rủi ro tài chính và hoạt động bẫy vốn. Điều này xảy ra bởi vì bạn không có đủ vốn và kỹ năng quản lý để hoàn thành khoản đầu tư.
- Rủi ro gian lận, vì đây là tài sản đặc biệt, giá không tưởng và khó xác minh.
Đầu tư bất đông sản như thế nào để giảm rủi ro?
Bắt kịp xu hướng
Theo các chuyên gia, xu hướng đầu tư bất động sản dịch chuyển ra các tỉnh xung quanh sẽ chiếm ưu thế trong vài năm tới. Các dự án ở vùng ven đang được các tập đoàn đồng loạt phát triển được xem là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư và nhà đầu tư.
Ví dụ: Mua bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang rất đắt đỏ. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ đi đầu bằng cách đầu tư vào các vệ tinh của thành phố. Hồ Chí Minh như: Đồng Nai, Bà Rịa, Cần Thơ… Hiện tại chúng tôi thấy các thị trường vệ tinh này cũng đang rất nóng, giá được đẩy lên cao.
Nghiên cứu Cơ sở hạ tầng và Tiện ích
Hiện nay, nhu cầu sống của con người ngày một nâng cao, người tiêu dùng ngày càng hướng tới một cuộc sống gần gũi với thiên nhiên và đầy đủ tiện nghi. Đặc biệt, những dự án bất động sản được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, tiện ích nội khu và ngoại khu hoàn chỉnh sẽ có khả năng đẩy giá bất động sản lên rất cao.
Nếu bạn đang ở một thành phố lớn, nơi được quy hoạch mở của thành phố và tập trung vào đường cao tốc, khu công nghiệp hoặc cơ sở hạ tầng, các khoản đầu tư gần các quy hoạch đó sẽ có nhiều khả năng tăng giá bất động sản.
Lựa chọn chủ đầu tư
Một trong những yếu tố quan trọng nhất để đánh giá một dự án bất động sản là chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án là ai? Cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Khi lựa chọn đầu tư vào các dự án bất động sản nên chọn những dự án có tiềm lực tài chính, uy tín, chủ đầu tư chưa bị treo, chưa cạn vốn.
Tính pháp lý
Dự án có tính pháp lý rõ ràng, là điều kiện giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro khi giao dịch bất động sản. Vì vậy, với bất kỳ loại hình bất động sản nào, bạn cần chọn dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý, minh bạch để tránh rủi ro, thiệt hại.
Quy hoạch rõ ràng
Bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch kém, dù có giá rẻ cũng khó có thể tăng giá trị ngay cả khi đất trong khu vực đó tăng giá. Vì vậy, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và lựa chọn những dự án tiềm năng, có thể trở thành đô thị phát triển thịnh vượng trong tương lai gần.
Chiến lược đầu tư BĐS cho người ít vốn
Tìm và mua bất động sản với chi phí thấp hơn thị trường
Việc tìm mua bất động sản với chi phí thấp hơn thị trường không hẳn là điều dễ dàng đối với người bình thường. Vì vậy, kinh nghiệm, bạn phải chú ý chọn lĩnh vực mình muốn đầu tư rồi “nằm” trong 2-3 tháng. Để tìm được bất động sản giá rẻ, chúng ta phải rất vất vả và dành thời gian để tham khảo hàng chục, thậm chí hàng trăm bất động sản tại địa chỉ đó trong một thời gian nhất định.
Theo thời gian, hãy tham khảo thông tin của nhiều công ty môi giới trong khu vực để biết thông tin về hàng chục sản phẩm, bạn sẽ biết địa chỉ đó mua bất động sản nào rẻ hơn thị trường. Vẫn nắm được thông tin chủ nhà ngạt nước chết, thực sự kẹt tiền. Như vậy chúng ta sẽ mua được bất động sản trong khu vực với giá rẻ hơn và tránh được những người môi giới tốt
Đầu tư vào đất nông nghiệp
Chiến lược này phù hợp với những người trẻ tuổi với nguồn vốn hạn hẹp. 2-3 người bạn có thể chung tiền mua những khu đất ruộng rộng từ vài nghìn đến vài ha gần các thành phố lớn. Tại sao lại là đất ruộng, vì đất ruộng bây giờ rất rẻ, mua được diện tích đất lớn. Diện tích càng lớn thì tỷ suất lợi nhuận khi giá lên càng lớn.
Nếu bạn có tầm nhìn xa và chiến lược hơn, bạn có thể đợi 1-2 năm, sau đó xin chuyển đổi sang đất thổ cư, sau đó phân lô bán nền thì lợi nhuận sẽ lớn hơn. Tuy nhiên, khi mua đất ruộng bạn phải chú ý đến quy hoạch sử dụng đất, tránh rủi ro.
Cho thuê bất động sản
Đây là chiến lược đầu tư bất động sản dành cho những người có số vốn rất ít, có thể thực hiện dễ dàng và có dòng tiền vào ra ngay lập tức. Cách đơn giản nhất là cho thuê nhà phố, công trình có nhiều phòng. Sau đó, bạn trang trí nó theo phong cách hiện đại, lịch sử, trẻ trung và cho các cá nhân thuê phòng. Đối tượng phục vụ là các bạn trẻ làm việc văn phòng gần các trường đại học lớn …
Bạn thương lượng đặt cọc 1-2 tháng và trả nhà hàng tháng hoặc hàng quý với chính chủ nên chi phí ban đầu chỉ từ 150-200 triệu + trang trí và nội thất từ 100-150 triệu là bạn đã có khả năng kinh doanh mô hình này rồi.
Mua nhà cũ cải tạo rồi bán
Đây có lẽ là lựa chọn đắt tiền nhất vì bạn cần lưu ý rằng bạn đã có một số vốn ban đầu kha khá. Bạn có thể cùng một số bạn bè mảnh ghép và tìm kiếm căn nhà cũ để mua lại với giá hời. Sau đó thuê một công ty nội thất, xây dựng và cải tạo. Sau đó, sự pha trộn giữa nội thất trẻ trung, hiện đại, tiện nghi rất dễ bán lại với giá chênh lệch 300-400 triệu so với số vốn ban đầu là hoàn toàn khả thi. Nhưng biện pháp này đòi hỏi bạn phải chú ý dành nhiều thời gian hơn để tìm được căn nhà ưng ý, giá tốt.
Bài viết trên đây đã cho bạn câu trả lời của câu hỏi đầu tư bất đông sản là gì và đầu tư bất đông sản như thế nào để giảm rủi ro. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn